東京地方裁判所 昭和４４年（ワ）８８２４号 判決
原告 横山華久郎
右訴訟代理人弁護士 西部健次
同 池内精一
被告 楠種雄
右訴訟代理人弁護士 長尾憲治
主文
原告の請求を棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一当事者の申立
一 請求の趣旨
１ 被告は原告に対し、別紙物件目録（一）記載の建物を収去して別紙物件目録（二）記載の土地を明渡し、かつ昭和四六年九月二三日から右明渡がすむまで一ヶ月一二四二円の割合による金員の支払をせよ。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
との判決ならびに仮執行の宣言を求める。
二 請求の趣旨に対する答弁
主文同旨の判決を求める。
第二当事者の主張
一 請求の原因
１ 原告は、別紙物件目録（二）記載の土地（以下本件土地という）を含む東京都千代田区神田神保町二丁目四番七宅地二八八、六二平方メートル（以下原告所有地という）を所有している。
２ 被告は、本件土地上に昭和二二年六月一一日より別紙物件目録（一）記載の建物（以下本件建物という）を所有し、本件土地を占有している。
３ 本件土地の賃料相当額は一ヶ月一二四二円である。
よって、原告は被告に対し、所有権に基づき本件建物を収去して本件土地を明渡し、かつ被告が本件土地につき占有を開始した後である昭和四六年九月二三日から明渡ずみまで一か月一二四二円の割合による賃料相当の損害金の支払を求める。
二 請求原因に対する認否
全部認める。
三 抗弁
１ 賃借権の取得
（一） 賃貸借契約の成立
被告、訴外宮前有吉（以下訴外宮前という）および訴外松本定夫（以下訴外松本という）の三名は、原告所有地上にあった一棟三戸の建物の各一戸を賃借して居住していたところその所有者であった訴外住田松子から、昭和二二年六月一一日これを買受け、右一棟の建物全部を右三名の共有として所有権移転登記を経た。
そこで、同年七月一日原告との間で、原告所有土地のうち右三名がそれぞれ使用している建物部分の敷地部分につき賃貸借契約をし、その結果被告は、右建物の一部であった本件建物（昭和三三年三月二〇日共有物分割により、専用部分として被告の所有権登記をした）の敷地部分である本件土地につき被告は賃借権を取得した。
右賃貸借契約は、昭和四四年六月三〇日期間が満了したが、法定更新された。
（二） 時効取得
右賃貸借契約は、原告の要求により、訴外宮前が被告および訴外松本に代って原告との間で賃貸借契約をし、かつ三名分の賃料をまとめて原告に納付することとされた（その事情については更に後に主張する）ものであるが、仮に訴外宮前が右趣旨に反し、訴外宮前を賃借人として原告との間で賃貸借契約を結び、その結果被告と原告との間に賃貸借契約の成立が認められないとしても、訴外宮前は被告に対し、被告を借主として賃貸借契約が成立した旨報告し、被告はこれにより、昭和二二年七月一日以降原告との間で賃貸借契約が成立したものと信じて、原告に支払うべき賃料として、これを訴外宮前に交付し、同訴外人はこれを原告に支払っていた。そして、被告はその間本件土地上に本件建物を所有し、賃借の意思をもって善意、平穏かつ公然に本件土地を占有しているものである。右事情からすると、被告において本件土地を自ら賃借したと信じたについては何らの過失もない。
従って、右占有を開始した昭和二二年七月一日から一〇年の経過により、時効により賃借権を取得した。
仮に、右占有が開始された当時、本件建物を含む前記一棟三戸の建物が、被告および訴外宮前、同松本三名の共有となっていたため、本件土地に対する、被告の賃借の意思による占有が認められないとしても、前記主張のとおり、昭和三三年三月一九日右一棟の建物を共有物分割により、本件建物につき、被告の専用部分として登記したのであるから、同日から一〇年の経過により賃借権を時効により取得した。
２ 転借権の取得
（一） 原告の承諾による転借権の取得
仮に被告と原告との間の前記賃貸借契約の成立が認められないとしても、以下の経緯により、被告は訴外宮前との間で昭和二二年七月一日本件土地につき転貸借契約をなし、原告はこれに承諾を与えたものである。すなわち、
(1) 被告および訴外宮前、同松本の三名が、原告所有地上の一棟三戸の建物を買受けて共有としたことは既に主張したとおりである。
(2) そこで右三名は、原告に対し、各自が現実に使用している建物部分の敷地につき、賃貸借契約をなすよう申し入れたが、原告は、建物が共有であるのに三名の使用部分に応じて賃料を徴収することは煩わしい問題を生じ易いので、三名のうちの一人を代表者として賃貸借契約するよう求めた。
(3) そこで、右三名間で抽せんの結果、訴外宮前を代表者とすることに決定し、訴外宮前が原告との間で、昭和二二年七月一日賃貸借契約をした。
(4) 被告および訴外松本は、同日訴外宮前から各現実に使用していた建物の敷地部分（被告は本件土地）を賃借（転借）し、原告は右転貸につき承諾した。
(5) 仮に、右転貸に際し承諾していないとしても、原告は、訴外宮前と被告との間の右転貸の事情を知りながら、訴外宮前から賃料を受領していたのであり、遅くとも、昭和四二年一二月二六日ころ、訴外宮前から賃料を受領したときには右転貸につき承諾したものである。
（二） 転借権の時効取得
仮に、被告が訴外宮前から転借するにつき、原告の承諾があったと認られないとしても、被告が訴外宮前から転借した前記事情により、被告は、昭和二二年七月一日から、転借権を有するものと信じて、平穏、公然に、かつ善意、無過失で占有を継続しているので、右占有開始のときから一〇年の経過により、そうでないとしても、前記一棟の建物につき共有物の分割により、本件建物を被告の所有として登記をした昭和三三年三月一九日から一〇年を経過したことにより、転借権を時効により取得した。
（三） 転貸借につき原告の承諾を要しない事情
被告が本件建物を含む一棟の建物を、訴外宮前、訴外松本との共有として所有権を取得するに至った事情および、その結果訴外宮前と原告との間で、本件土地を含む同建物の敷地につき賃貸借契約をなすに至った事情並びにその後共有物分割の結果被告が本件建物を単独所有するに至ったことは既に主張したとおりである。
右共有物分割の結果、被告が本件土地につき訴外宮前から転借する結果となり、これにつき原告の承諾がなかったとしても、前記各事情および、右共有物分割の結果によっても本件土地はその前後を通じて被告が利用していることに何らの変化はないこと、賃貸人である原告は地上建物の所有関係、地上建物の居住者については特段の関心を示さず、右共有物分割の登記がなされた後においても引き続き賃料を領収し、賃料の増額もなされていることなどの事実からすると、右転貸をもって原告に対する背信行為であるということはできず、右転貸は何ら原告と訴外宮前の間の賃貸借契約における信頼関係を破壊するものではない。
従って、原告は右無断転貸をもって、訴外宮前との間の賃貸借契約を解除し得るものではない。
四 被告の抗弁に対する認否
１ 抗弁１（一）の事実中、主張の建物につき主張のとおりの登記のなされている事実は認める。本件土地につき、原告と被告との間に賃貸借契約が成立した事実は否認する。その余の事実は知らない。
２ 抗弁１（二）の事実については全て否認する。
３ 抗弁２（一）の事実についても全て否認する。原告は本件建物の権利関係については全く知らなかったもので、訴外宮前一人を相手として賃貸借契約をしたものである。
４ 抗弁２（二）、（三）の事実についても全て否認する。
五 再抗弁
被告が本件土地を訴外宮前から転借したとしても、転借権は次の事由により消滅した。
１ 原告は訴外宮前が原告に無断で被告に本件土地を転貸したことを知ったので、原告は昭和四六年九月二二日訴外宮前に到達した書面で、訴外宮前に対する賃貸借契約を解除し、その後訴外宮前も原告に対し、右解除の有効であることを認め、更に昭和四六年九月二九日午前一〇時成立した、原告と訴外宮前間の東京地方裁判所昭和四五年（ユ）第一八号宅地建物調停事件において、訴外宮前は原告に対する右賃貸借契約上の権利を主張しない旨合意した。
２ 被告は、訴外宮前に対する昭和四五年一月分以降の賃料の支払いをしなかったため、訴外宮前は昭和四五年九月一日付書面により被告に対し、同年一月分より同年八月分までの賃料を、右書面到達の日から五日以内に支払うこと、右支払いがないときは被告に対する賃貸借契約を解除する旨の意思表示をし、右書面はそのころ被告に到達したが、被告は右期間内に右賃料の支払いをしなかったので右賃貸借契約は解除された。
六 再抗弁に対する認否
１ 再抗弁１の事実中、主張の調停事件の調停調書に、訴外宮前が原告に対し賃借権につき何らの権利を主張しない旨の記載があることは認める。その余の主張事実はすべて知らない。
仮に主張の事実があるとしても、無断転貸に該らないことは既に主張したとおりであり、また、原告と訴外宮前との間で合意により賃貸借契約を解除しても、被告の転借権を消滅させるものではない。
２ 再抗弁２の事実については主張のとおりの催告ならびに意思表示があったことは認めるが、その効力は争う。
すなわち、原告は被告に対し、昭和四四年八月一四日本件訴を提起して、被告が本件土地の占有権原を有しないものとしてその明渡しを求めると共に、昭和三三年三月一九日以降右明渡しがすむまでの賃料相当の損害金の請求をするに至った。被告としては、既に主張したとおり、賃借権ないしは転借権を有するものであるから、原告に対し、いずれも地代として、昭和四五年一月二七日に、同年一月分から同年六月分七三五二円を、同年七月六日に、同年七月分から同年一二月分まで七三五二円を、各支払いのため供託した。転借人は、転貸人に対し直接賃料を支払うべき義務を負うものであるから、転借人である被告が、賃貸人である原告に対し右供託により賃料の支払いをなしたことにより、転貸人である訴外宮前に対する賃料（転借料）の支払い義務を免れたものであり、訴外宮前の右催告および賃料不払を理由とする契約解除の意思表示は効力を生じない。
第三証拠の提出援用《省略》
理由
一 原告が本件土地を含む原告所有地を所有していること、被告が右土地上に本件建物を所有して本件土地を占有していることの各事実は、当事者間に争いがない。
二 そこで被告の抗弁について判断する。
１ 《証拠省略》を総合すると次のとおり認めることができる。
本件建物を含む一棟三戸の建物はもと、訴外住田松子が所有し、同訴外人は同建物の敷地である原告所有地を原告から賃借していた。右一棟三戸の建物には、被告および訴外宮前有吉、同松本定夫が各一戸宛を、右訴外住田から賃借して使用していたところ、昭和二二年六月一一日、被告および訴外宮前、同松本の三名が右一棟の建物を買受けることとなり、各使用している建物の床面積に従って売買代金を分担して支払い、右三名の共有として移転登記を経た。そこで、右売買契約に伴い、賃貸人である原告の承諾を求めるべく、原告方に交渉に赴いたが、当時訴外松本は右建物に居住していなかったため、被告と訴外宮前が原告方に赴いた。当時本件土地については原告の父の弟である訴外横山幾三郎が原告の代理人としてその賃貸借契約関係を処理する等その管理をしていたため、訴外宮前および被告は、原告方で右幾三郎に会って（被告らと会ったのが幾三郎であったと確定すべき直接の証拠はないが、当時幾三郎が原告の土地を管理していたと認められることからこの事実を推認することができる）、右建物を被告ら三名が取得した経過を説明し、土地賃借権の譲り受けにつきその承諾を求めた。訴外幾三郎はこれに対し、建物が共有になっているうえ土地が狭いため、被告ら三名とその各占有部分につき各別に賃貸借契約を結ぶときは、法律関係を複雑にし、実際上も煩わしいとの理由で、右三名のうち一名との間で賃貸借契約を結びたい旨要求し、被告ら三名もこれを容れることとして、三名のうちから抽せんにより訴外宮前を選出のうえ、訴外宮前が原告（代理人幾三郎）との間で原告所有地につき賃貸借契約をした。被告ら三名は、訴外宮前が原告に支払うべき賃料を、被告ら三名がそれぞれ現実に使用している各戸の建物敷地部分の面積に応じて按分し、被告および訴外松本はその金額を訴外宮前に持参し、訴外宮前はこれを原告に支払っていた。以後の賃料値上げ等の交渉は原告と訴外宮前との間でなされ、訴外宮前はその結果を被告および訴外松本に告げて、増額された金額に従った金額で、従前同様の方法で支払われていた。その後、昭和三三年三月二〇日に至り、訴外松本が、同訴外人が使用していた一戸を訴外宮前に売渡す必要が生じたため、右一棟の建物につき被告ら三者間で共有分の分割をなし、その結果各自が占有使用していた各一戸宛の建物、すなわち被告は本件建物を取得することとし、その旨の登記をした。
以上のとおり認められ、右認定を左右するに足りる証拠は見当らない。
２ 右認定したところに従って判断すると、訴外幾三郎が被告ら三名のうちの一人との契約を望んだ理由の中に建物が三名の共有であるのに、三名との間で各現実に使用している部分につき各別の賃貸借契約をすることにより法律関係が複雑になることを嫌ったことがあること、訴外宮前が訴外幾三郎と契約するに当って、原告との間で被告ら三名がそれぞれ賃借すべき土地の範囲、面積、賃料を各別に定めたと認められる証拠が見当らないことを併せ勘案すると、被告が主張するように、訴外宮前が、被告を代理して、本件土地につき原告との間で賃貸借契約をしたものと認めることはできない。
従って、被告が本件土地につき原告との間で賃貸借契約をなし、賃借権を取得した旨の主張はこれを認めることができない。
右のとおりであるとすると、被告が本件土地につき、原告に対し賃借権を有すると考え、その意思で本件土地の占有を継続していたということもできないから、賃借権を時効取得した旨の抗弁もまた採用できない。
３ ところで、被告ら三名が、前記一棟三戸の建物を買受けて共有としたが、それぞれ買受の以前から各一戸宛を賃借して使用し、買受けに当ってもその占有部分の建物の床面積に応じて建物の売買代金を按分して負担し、買受け後もその占有関係に特段の変化がなく各一戸宛を占有し使用していたことは前記認定のとおりであるから、右一棟の建物につき、三名の共有の形式をとってはいたが、右三名間では事実上それぞれ占有していた各一戸宛に分割してこれを各自の所有として認識していたものと理解されるし、被告は訴外宮前が原告に支払うべき賃料のうち、本件建物の敷地部分の土地、すなわち本件土地の地積に応じて算出した賃料を訴外宮前に支払っていたことは既に認定したとおりである。これらの事実からすると、訴外幾三郎、と被告ら三名間で、訴外宮前を原告所有地全体についての単独の賃借人とすることで合意し、その旨の賃貸借契約をしたことは、当然に被告および訴外松本がその占有、使用している各建物の敷地部分につき、訴外宮前からそれぞれ賃借（転借）して利用すべきことを前提とし、その旨の暗黙の合意があったものと認めるのが相当である。
以上のとおりであるから、被告が昭和二二年七月二一日本件土地につき、訴外宮前から転借し、右転借するにつき原告の暗黙の承諾あった旨の抗弁は理由がある。
三 よって原告の再抗弁について判断する。
１ 再抗弁１のうち、原告が訴外宮前に対し、無断転貸を理由として解除の意思表示をしたとの主張、およびその後訴外宮前が右解除の効力を認めたとの主張は、いずれも無断転貸であるとの主張が理由がないことは既に認定したとおりであるから、右解除の意思表示はその効力を生じ得ないものというべく、主張は理由がない。
また、訴外宮前と原告との間において、訴外宮前が原告に対し、本件土地に対する賃貸借契約上の権利を主張しない旨の調停が成立した事実については当事者間に争いがないが、右合意の趣旨は必ずしも明確でなく、右合意が、無断転貸を理由とする前記賃貸借契約解除の意思表示により訴外宮前の賃借権が消滅したことを前提とし、これを確認する趣旨で賃借権を主張しない旨を約したものであるとすれば、無断転貸を理由とする契約解除の意思表示が効力を有しないことは既に判示したとおりであるから、右合意は何ら被告に効力を及ぼすべきものではない。
また、右合意が、これをもって賃貸借契約を合意解除する趣旨であるとすれば、右合意は以下の理由により、被告に対してはその効力を生じないものというべきである。
すなわち、訴外宮前が原告所有地全体につき単独で原告との間で賃貸借契約をし、被告および訴外松本が転借するに至った経緯が既に認定したとおりであるとすると、訴外宮前は、単に自らのためのみで原告と賃貸借契約を結んだものではなく、被告および訴外松本のためにも、その敷地の利用権を確保するためになしたもので、その趣旨は原告の代理人である訴外幾三郎も了知し、転貸につき暗黙の承諾を与えていたと認められることも前記認定のとおりである。しかも右調停が成立した当時は既に本件訴訟が係属中であったのであるから、このような事情のもとにおいて、原告と訴外宮前との間において賃貸借契約を合意解除し、被告の転借権を失わしめ、これにより被告の本件土地の利用権を失わしめることは信義則に反し許されないところというべきである。
以上のとおりであるから原告の再抗弁は理由がない。
２ 再抗弁２の事実のうち、訴外宮前が昭和四五年九月一日被告に到達した書面により、同年一月分から同年八月分までの賃料を同書面到達の日から五日以内に支払うよう催告し、併せて右支払いを条件として賃貸借契約を解除する旨の意思表示をしたことは当事者間に争いがなく、被告が右催告にかかる賃料を訴外宮前に支払わなかったことも被告の明らかに争わないところである。
しかし、被告が主張するように、右賃料の不払いが生じたとされる昭和四五年一月より以前である昭和四四年八月一四日に原告から被告に対し本件訴が提起され、右訴の提起により、原告は、被告が本件土地につき正当な占有権原を有しないことを主張して明渡しを求めかつ、昭和三三年三月一九日以降明渡しがすむまでの賃料相当の損害金の支払いを求めている（その後昭和五二年一一月二日の第五四回口頭弁論期日において、右損害金請求の始期を昭和四六年九月二三日以降と減縮した）ことは本件記録上明らかなところであり、このように、転借人である被告が土地所有者である原告からその占有権原を争われ、かつ賃料相当の損害金の支払いを求められているときは、訴外宮前に対する賃料の支払いを拒むことができるものというべきであり、訴外宮前の前記賃料支払いの催告およびその不払いを理由とする解除の意思表示は理由がない。
よって、再抗弁２も理由がない。
四 結論
以上のとおりであるから、被告は本件土地につき正当な占有権原を有するものというべく、原告の本訴請求は理由がないこととなるからこれを棄却し、訴訟費用の負担につき民事訴訟法八九条を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判官 川上正俊）
〈以下省略〉